Proyecto: Locaciones urbanas - ley 23091 -. Incorporación del Articulo 5 bis, sobre realización de un informe socio-ambiental en todo juicio de desalojo de inmuebles destinados a vivienda

Fecha de ingreso: 04.11.2011
Estado: en comisiones de Legislación penal; Justicia; Vivienda
Firmantes: Heller, Carlos Salomon - Nuevo Encuentro Popular y Solidario Ciudad De Buenos Aires; Rivas, Jorge - Nuevo Encuentro Popular y Solidario Buenos Aires; Basteiro, Sergio Ariel - Nuevo Encuentro Popular y Solidario Buenos Aires; Sabbatella, Martin - Nuevo Encuentro Popular y Solidario Buenos Aires; Ibarra, Vilma Lidia - Nuevo Encuentro Popular y Solidario Ciudad De Buenos Aires

El Senado y Cámara de Diputados,…

Modificación a la Ley de Locaciones Urbanas

Artículo 1º.- Incorpórase como artículo 5º bis de la Ley 23.091 el siguiente texto:
“ARTÍCULO 5º bis.- En todo juicio de desalojo sobre inmuebles destinados a vivienda iniciado por las causales de falta de pago o vencimiento de contrato, junto con la primera resolución, el juez interviniente ordenará de oficio la realización de un informe socio-ambiental de los demandados dentro del término de quince (15) días.
Cuando del informe se advierta:
a) Que existen menores de edad, incapaces o personas con discapacidad, habitando el inmueble en litigio, se dará vista a los representantes del Ministerio Público.
b) Que el incumplimiento a las obligaciones contraídas o que las situaciones de hecho que llevan al desalojo obedecen a razones socio-económicas ajenas a la voluntad de los demandados, el secretario del juzgado remitirá copia del informe socio-ambiental al Poder Ejecutivo de la Provincia, y del Municipio de la jurisdicción donde se encuentre radicada la vivienda, o al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según corresponda, a efectos de que tomen conocimiento de dicha circunstancia.
La comunicación ordenada en el párrafo anterior, se notificará mediante oficio, con carácter urgente, y contendrá todos los datos del inmueble, de los inquilinos, subinquilinos u ocupantes a desalojar, como así también toda otra referencia de interés que surja de la causa. El cumplimiento de esta medida, en ningún caso podrá interrumpir, suspender o dilatar los plazos normales del proceso de desalojo.
El secretario del juzgado, y los funcionarios provinciales o municipales que omitieren actuar del modo establecido en esta norma, quedarán incursos en grave incumplimiento de sus deberes como funcionarios y serán, en consecuencia, pasibles de las sanciones y penalidades previstas para tales casos”.

Artículo 2º.- Se invita a los Gobiernos Provinciales, Municipales y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a la creación de políticas públicas en materia habitacional o programas de vivienda y de asistencia social que brinden solución permanente a las familias o personas que se encuentren en riesgo de quedar en situación de calle o desamparo habitacional.

Artículo 3º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS
Señor presidente:

Reseña de contexto histórico y social
Hacia fines del siglo XIX la República Argentina estaba despoblada, como consecuencia de los distintos conflictos bélicos que se habían sucedido. El objetivo pasó a ser, entonces, poblar el país con inmigrantes europeos. Así, a lo largo de tres décadas, ingresaron a la República Argentina millones de españoles e italianos, y con ellos, la ideología que dominaba en los movimientos obreros de sus países: el socialismo.

Muchos inmigrantes se radicaron en el campo, pero quienes no encontraron suelo y trabajo, debieron hacinarse en las grandes ciudades. En ese marco fue que se dio la huelga de inquilinos de 1907 cuando, para resistirse al gran aumento que pretendían imponer los propietarios de las casas, casi mil personas dejaron de pagar el alquiler durante dos meses. En la huelga no faltó la represión policial, que dejó como saldo varios detenidos y deportados.

El problema de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires se masificó con la llegada de inmigrantes internos que buscaban salir de la pobreza y ocupar alguno de los puestos de trabajo que se iban creando con el proceso de sustitución de importaciones durante los años 30.

La década del 40 vio nacer a las primeras villas miseria de la Capital, con inmigrantes del interior y de países limítrofes. Este proceso no fue reprimido en su momento, porque los pobladores de las villas todavía constituían parte importante de la mano de obra en la naciente industria.

Durante los años 60, en plena dictadura de Onganía sacaban a los pobres de las villas con el objetivo de “limpiar” las ciudades, iniciándose así, el proceso de erradicación de las villas, que abrió la puerta a grandes grupos económicos que se volcaron de lleno a los negocios inmobiliarios.

Esta problemática se agudizó durante la última dictadura militar, con la expulsión de numerosas familias al conurbano bonaerense. La política de desalojo de villas, el código de planeamiento urbano de la Ciudad de Buenos Aires, la Ley de Locaciones Urbanas y la demolición de viviendas para la construcción de autopistas fueron las medidas que tomó el Estado para impulsar el proceso.

Durante los años ‘80 y ‘90, se produjeron numerosas tomas de tierras y edificios, organizadas de forma colectiva, que intentaban dar una respuesta a la grave situación habitacional, iniciándose así un nuevo ciclo de lucha por la tierra y la vivienda. Las políticas sociales y de vivienda implementadas desde hace algunas décadas no solucionaron el déficit habitacional y social.

Según el INDEC casi 2,7 millones de hogares porteños son considerados deficientes; hay casi un millón de casas desocupadas, que no están en alquiler, a las que los trabajadores no pueden acceder. En el país, el 70% de las familias más pobres no tienen resuelto el problema habitacional. En la Ciudad de Buenos Aires, a esta situación se le suma la escalada de violentos desalojos emprendidos, en los últimos meses, por el gobierno de Mauricio Macri.

El problema habitacional de los sectores populares, bajo distintas formas, tiene más de un siglo de historia; con sus raíces en el sistema capitalista, fue empeorado con el modelo neoliberal impuesto por la dictadura de los 70 y continúa en la actualidad.

Agravamiento de la situación en la última década
Con el paso de los años, la crisis habitacional fue empeorando. La gran mayoría de la población de escasos recursos, ante la imposibilidad de calificar en los esquemas y mecanismos tradicionales del mercado, resuelve su necesidad de alojamiento con alternativas calificadas como “informales”. La característica de este tipo de hábitat es la precariedad, la falta de seguridad que presenta la tenencia y, a su vez, la mayor exposición o riesgo al desalojo. En ese tipo de informalidad urbana entra la población que reside en villas de emergencia, asentamientos precarios, casas tomadas, hoteles, conventillos, pensiones o predios ociosos.

El Estado posee un rol fundamental en la cuestión de la vivienda y la producción del hábitat informal. Su intervención en la regulación del mercado del suelo y otros mercados relacionados (vivienda, crédito, alquileres) tiene un fuerte impacto sobre el acceso a la vivienda de la población de menores recursos y su inacción fomenta la crisis. Luego de la debacle del 2001, el mercado de la construcción y la actividad inmobiliaria cobraron un impulso importante. Pero este mayor dinamismo respondió a una lógica especulativa, ya que el mercado de inmuebles se transformó en la opción más segura para la colocación de ahorros. Así, la construcción se convirtió en un negocio rentable para los privados y los emprendimientos urbanos de magnitud.

Esta situación no sólo tuvo una escasa o nula incidencia en la reversión del déficit habitacional, sino que contribuyó a incrementar el valor del suelo y de los inmuebles, lo que dificultó el acceso a la vivienda de los sectores de menores recursos. Esto también se vio reflejado en los alquileres, donde aumentó el valor de los cánones locativos y los requisitos exigidos por los dueños para calificar como locatarios, excluyendo del mercado a los sectores medios y bajos.

El desarrollo de políticas públicas en materia habitacional es fundamental para la solución del problema. Sin la intervención estatal se excluye a amplios sectores de la población del acceso a la vivienda y contribuye a acrecentar el hábitat informal.

El drama de la vivienda requiere reformular el rol del Estado en las últimas décadas. No se lo puede tratar más como un problema inevitable o meramente coyuntural producto de un desajuste transitorio, ya que la situación se agrava día a día. Y en lo cotidiano, los desalojos son moneda corriente y el Estado no tiene una respuesta adecuada para abordar a este terrible problema.

El déficit habitacional es un indicador de la cantidad de viviendas faltantes en relación con el número de hogares. Según los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda del año 2001 en Buenos Aires se registra un total de 1.024.231 hogares para una población total de 2.725.091 personas.

Los hogares en situación deficitaria, es decir hogares que no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad, se distribuye en: viviendas irrecuperables (ranchos, casillas, local no construido para habitación, vivienda móvil); viviendas recuperables (se refiere a todas las casas que cumplen por lo menos con una de las siguientes condiciones: tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro material -no tienen piso de cerámica, baldosa, mármol, madera o alfombrado- o no tienen provisión de agua por cañería dentro de la vivienda o no disponen de inodoro con descarga de agua); piezas de hotel o pensión; en piezas en inquilinatos y hogares que presentan situación de hacinamiento por cuarto.

Las familias que residen en hábitat calificados de informales o irregulares se incrementan día a día.
La actividad de la construcción en el ámbito privado registró un fuerte crecimiento y se transformó en el sector más dinámico durante los últimos años.

El precio del suelo y valor de los inmuebles resultan otros dos datos relevantes en el análisis de la emergencia habitacional. Ambos mercados han registrado en los últimos años importantes incrementos que los tornan cada vez más inaccesibles para los sectores medios y medios bajos de la sociedad.

El comportamiento verificado en el mercado de inmuebles acompañó las variaciones del mercado del suelo urbano.

Una consecuencia necesaria del incremento en el valor de los inmuebles lo constituye el aumento de los cánones locativos y la menor oferta de propiedades en alquiler que se han sumado al mercado de la construcción y de la compra-venta de inmuebles.

La disminución en la oferta de propiedades en alquiler dejó a un sector importante de la población con su demanda de vivienda insatisfecha. A su vez, el aumento de los cánones locativos -producto de una sobre valuación de la renta inmobiliaria- llevó a una selección natural de inquilinos que excluyó a los sectores medios y bajos, donde muchos de los ingresos provienen del empleo informal y generalmente no reúnen algunos de los requisitos exigidos por los locatarios como, por ejemplo, las garantías propietarias.

El sistema de créditos resulta otro factor determinante del acceso de la población a la vivienda y juega también un papel relevante en la producción edilicia. En los primeros años de la crisis (2001 y 2002) la evolución de los créditos hipotecarios acompañó la caída del sector de la construcción. A partir de los años 2003 y 2004 siguieron esa tendencia a la baja mientras que el valor agregado del sector hizo crecer la actividad a pasos agigantados. Los créditos se mantuvieron estancados en el año 2005 y recién en el ejercicio 2006 mostraron una recuperación, que de todas formas es mucho menor en comparación a la suba en el sector de la construcción. Este mercado se ha caracterizado históricamente por orientarse hacia el sector formal de la economía por lo que resulta de difícil acceso para vastos sectores de la población que mayoritariamente no califican con las exigencias de la banca privada.

En el año 2006, el Estado Nacional desarrolló un programa de créditos para inquilinos que tuvo como norte flexibilizar las condiciones de acceso y ampliar el universo de familias que puedan calificar como postulantes.

Lo expresado refleja, que el problema de los desalojos, es un problema de exclusión de los sectores más pobres de la población legitimada, jurídica y socialmente, en el entendimiento y la coacción del derecho a la propiedad como un derecho absoluto de acuerdo a estándares legales que sólo pueden ser cumplimentados por los sectores pertenecientes a las clases medias y altas. Así, la reivindicación y el ejercicio de la función social de la propiedad por parte de los sectores populares se “resuelve” con la inseguridad de la tenencia y la consecuente amenaza o concreción del desalojo.

Al déficit habitacional y la imposibilidad de acceso a la tierra rural y urbana, se suman diferentes factores que se combinan para favorecer los desalojos y desplazamientos forzados de personas como: el desconocimiento de las personas de sus derechos sociales, económicos y culturales, la falta de organización popular, la imposibilidad de acceso al asesoramiento jurídico, el desconocimiento generalizado de los operadores jurídicos (defensores particulares, defensores oficiales, fiscales, policía y jueces) de los derechos y garantías en la materia, el incumplimiento de sentencias judiciales que ordenan la protección y satisfacción del derecho a la vivienda y, la existencia de legislación nacional, provincial y municipal que obstruye y vulnera el goce de derechos consagrados con jerarquía constitucional.

Objetivo del proyecto
El objeto del presente proyecto, es asistir a aquellas personas o familias que están en inminente situación de desamparo habitacional, y evitar que por causas de desalojo se encuentren sin vivienda o refugio. Ello, toda vez que el incumplimiento de las obligaciones contraídas que llevan al desalojo obedezca a razones socioeconómicas ajenas a la voluntad de los demandados. Obligando así, a realizar informes socio- ambientales y que en razón de ello, los gobiernos provinciales y municipales adopten las medidas habitacionales de protección correspondientes.

No debemos olvidar que, pobreza, hacinamiento, trabajo precario o desempleo, hábitat informal, discriminación y exclusión son aspectos constitutivos del déficit habitacional.

Es nuestra obligación dar respuesta a uno de los principales problemas sociales de nuestro tiempo: el problema de la gente que hace de la intemperie su casa. Con ello, se apunta a evitar que las personas a punto de ser desalojadas por orden judicial terminen viviendo en la calle, que rompan sus vínculos familiares, que pierdan la iniciativa y la esperanza de resolver sus problemas.

En virtud de tratarse de un inconveniente que afecta a todas las provincias y municipios, el déficit habitacional debe enfocarse como una responsabilidad común y compartida. Si bien en cada ciudad las múltiples manifestaciones del problema se presentan de modo diferenciado, las acciones domésticas deben acompañar los esfuerzos interprovinciales fomentando su abordaje multilateral.

Ante la complejidad y globalidad del problema, surge la necesidad de fortalecer, en la materia, la cooperación entre las provincias en coordinación con el Poder Ejecutivo Nacional. De este modo, el principio de responsabilidad compartida exige una activa participación en la construcción de estándares y lineamientos que aseguren una estrategia que refleje y responda de manera adecuada a la realidad. En tal sentido, el Poder Ejecutivo Nacional, a través de la secretaría que corresponda, debe proponer y elaborar con los gobiernos de provincia, un acuerdo interestadual marco para coordinar la elaboración y ejecución de un Plan integral que prevenga el desamparo habitacional. Asimismo, los gobiernos provinciales y municipales tienen facultades concurrentes en esta materia y en tutelar el bienestar de la población, así como facultades derivadas de su condición de agentes naturales del Gobierno Federal.

En el marco de esta política de coordinación y amplia convocatoria no pueden excluirse las organizaciones no gubernamentales, quienes realizan una importante labor en el enfrentamiento de éste problema.

Resulta fundamental, que los gobiernos Provinciales y Municipales, creen políticas y programas que protejan los derechos fundamentales de las personas, que elaboren evaluaciones continuas sobre la problemática habitacional, que sus estrategias tengan como base: la igualdad social, el respeto y la solidaridad entre todos los grupos sociales, con el objeto de erradicar el problema.

Toda persona en riesgo de incurrir en situación de calle, tiene derecho al acceso a una vivienda digna y los distintos organismos del estado, tienen la obligación de garantizárselo, mediante la creación de políticas públicas integrales de vivienda y de asistencia social.

La falta de vivienda y la exclusión residencial es un problema riesgoso que, si no se trata oportunamente en un corto plazo, acrecentará la problemática de la situación de calle.

Es nuestro deber impulsar los mecanismos de prevención y de protección de los derechos de los desplazados, instando a diseñar estrategias adaptativas y proactivas para tratar la cuestión de los asentamientos marginales en las ciudades. Los desalojos también constituyen un obstáculo para el mejoramiento de los asentamientos marginales, que se han convertido en una parte integrante del tejido urbano, y deben ser propulsados acentuando la necesidad de una visión comunitaria y centrada en la gente.

En un contexto de urbanización vertiginosa, las ciudades no pueden continuar dividiéndose por estratos sociales. El Estado debe instrumentar las disposiciones de la Constitución Nacional sobre el derecho a la vivienda, e implementar todas las medidas que sean necesarias para facilitar y promover su aplicación.

Es hora de contemplar el derecho a la vivienda de todas las personas, como un derecho humano fundamental, y no sólo una potestad de la gente adinerada. Para ello el Estado debe proteger a todas las personas de los desalojos, como parte del compromiso asumido por nuestro país con el derecho que emerge de las convenciones internacionales de derechos humanos que se han firmado e integrado al plexo constitucional.

Para poder llevar cabo un diseño y políticas de Estado eficaces en tal sentido, resultaría muy beneficioso que los tribunales en los que se sustancian juicios de desalojo adopten medidas que, amen de administrar justicia, pongan en antecedente para actuar en tiempo y forma a los órganos ejecutivos encargados de dar cumplimiento a la normativa vigente en el campo de los derechos sociales y habitacionales básicos.

Señor Presidente, por las razones expuestas es que solicitamos la aprobación del presente proyecto de Ley.

5 comentarios para “Proyecto: Locaciones urbanas - ley 23091 -. Incorporación del Articulo 5 bis, sobre realización de un informe socio-ambiental en todo juicio de desalojo de inmuebles destinados a vivienda”

  1. irene vivalda dice:

    De acuerdo,gracias. quiero decir que el SR.MM intendente de esta ciudad pretende usar el predio del Borda y el Moyano para asentar la sede del gobierno de la ciudad. De ser así adónde irán los internos?

  2. osvaldo Espósito dice:

    Comparto el proyecto. Es un paliativo que todavía está lejos del Art. 14 Bis “in fine” de la Constitución Nacional.El gran déficit habitacional “crónico” exige una intervención más profunda y directa del Estado.

  3. Elena dice:

    Es muy importante, porque no se le presta atención a este ítem.

  4. Alicia Mazzini dice:

    Estimado Compañero, realmente un articulo y proyecto humano y socialmente necesario. Mi única inquietud, es cual será la consideración que tendran asia los propietarios, sería justo, que el estado se haga cargo del canon locativo de aquellas personas que a raiz de haberse quedado sin trabajo no pueden solventar su alquiler, hasta tanto consigan un nuevo empleo. Esto sería revolucionario.¡¡¡¡¡ Si con la medida se pretendiera que el propietario privado se haga responsable, estariamos en una situación similar de aquel que tomo un credito hipotecario bancario y al quedarse sin trabajo no cumpliera con sus cuotas y se pretendiera que el banco se haga cargo de las misma. Es un tema muy preocupante y que sensibiliza profundamente. Comprendo que se pueda pensar que la construcción sea solo especulativa, pero desde mi conocimiento, he visto como se construye con el aporte de pequeños inversores, de gente honesta que con el fruto de sus ahorros participan para que el mercado crezca y luego pone en locacion las viviendas, donde el promedio de recuperación del capital es de aproximadamente 13-14 años como minimo. Soy parte desde ambos lugares como inquilina ya que no cuento con vivienda propia y mas de una vez he tenido que ajustar el bolsillo para poder abonar mi alquiler, y como administradora de alquileres por ser Martillera Pública. Participo del Movimiento y de la Comisión de Asociados y espero que podamos contar con una medida Revolucionaria. Saludos cordiales Alicia Mazzini

  5. Claudio Pirillo dice:

    Buenos dias
    Creo que hay que incluir en la ley, que el estado se comprometa a realizar un centro comunal sanitario, que permita usos flexibles según la coordinación de asistentes sociales. Para garantizar la consolidación del centro urbano de usos mixtos, y evite constituirse en ciudad dormitorio o un tejido vacio por franjas horarias.
    Este apartado también puede regir para los barrios privados
    garantizando la sostenibilidad social del lugar y por lo tanto se reducirá las condicionantes de inseguridad garantizando le major bienestar para sus habitantes

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